「敷金が全額戻ってこなかった」「壁紙の張り替えのために高額な費用を請求された」など、退去時に関するトラブルは「原状回復」が関わっていることがあります。
この原状回復においては、「入居者はどこまで負担すればいいのか」「住戸を貸す側（大家など）がどこまで負担してくれるのか」を事前に知っておくことが大切です。そこでこの記事では、原状回復の定義から負担の範囲、トラブルになった場合の解決方法などを紹介していきます。
国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のなかで原状回復の定義を、賃貸契約で住んでいるマンションを退去する際、入居者のせいで発生した汚損や破損を入居時の状態に戻すこととしています。たとえばペット使用不可のマンションでペットを飼っており、柱や壁紙に傷をつけた場合などは、入居者の費用負担で元の状態に修繕する必要があると考えられます。
気をつけて欲しいのは、原状回復とはそっくりそのまま入居時の状態に戻すという意味ではないということ。住んでいて自然にできる汚れや建物の傷みなどを修繕する費用に関しては、住戸を貸す側の負担としています。
なお原状回復で発生する費用を入居者が負担するといっても、入居時に支払った敷金からまかなわれることがほとんどかと思います。この敷金は家賃の滞納リスクを担保する目的もありますが、一方で住戸の修繕費用に使用する目的もあるのです。
そのため最初に担保として預ける敷金は、退去時に全額が戻ってくることはあまりなく、一部しか戻ってこないのが現状。また賃貸契約においては敷金ゼロをうたうことで初期費用を安く抑えることもありますが、この場合は退去時に別途、原状回復のための費用を支払う必要などが出てきます。原状回復の範囲や金額については、入居者と住戸を貸す側で意見が分かれることがあるため、退去時に「高額な原状回復の費用を請求された！」などのトラブルにつながることもあるようです。
国土交通省が原状回復の定義を定めているといっても、やはりその線引きは悩むところ。では具体的にどこまでの修繕費用が入居者の負担で、どこまでが住戸を貸す側の負担なのか。そのパターンを住戸の場所や設備ごとに表にまとめてみました。
基本的に太陽光などで生じた床や壁紙の黄ばみ、冷蔵庫裏の黒ずみなどを修繕する際は、住戸を貸す側の費用負担となります。一方で禁煙にも関わらずタバコを吸うことによってできた壁紙の汚れや、飲みこぼしによる床のシミ、また家具の移動によってできた傷などの修繕費用は入居者の負担となるようです。
賃貸住宅紛争防止条例&賃貸住宅トラブル防止ガイドライン原状回復の定義は明確化されているものの、それでも退去時に敷金の返還や原状回復に関するトラブルは多いのが現状。国民生活センターに寄せられる相談件数をみると、2018年は1万2492件と、1日に約34件の相談があるわけです。
また賃貸マンションの仲介などを行う不動産会社が2017年に行った調査によると、退去時にトラブル（になりそうだった）経験があると答えた人は42.6%。その内訳としては「敷金が戻ってこなかった」と回答した人が31.0%、「入居したときからあった傷や汚れの修繕費を請求された」と回答した人が26.8%と、経済的な負担に関する内容が上位を占めています。
このように原状回復にともなう費用負担の悩みはかなり多い印象です。
では退去時のトラブルを回避・解決するためには、どういった方法が有効なのでしょうか。
先ほど紹介した不動産会社の調査によると、退出時にトラブルの経験がないと答えた人の21.4%は「入居や退出の時に、写真を撮る」と回答しています。入居時に住戸の写真をあらかじめ撮影しておくことで、退去時に自分がどの箇所を傷つけたのか、それとも元からあった傷なのかを証明する資料として使うことができます。
なお敷金の返還額や原状回復の費用に納得がいかない場合は、大家や不動産会社との交渉を進める必要があるわけですが、「どう交渉すればいいの？」と思う方もいるでしょう。そんなときは消費生活センターなどの行政機関に事前に相談をして、アドバイスを求めてみましょう。「188」でつながる消費者ホットラインに電話をすると、お住まいの消費生活センターの相談窓口に案内されます。
「請求された費用に納得できない」といった事態を避けるために、あらかじめ費用感を知っておくことも大切です。高額な請求をされた場合の、説得材料としても有効でしょう。
ではどのぐらいの費用がかかるものなのでしょうか。
賃貸物件の仲介を行う「エイブル」によると、工事内容の種類による一般的な相場は次の表の通りです。
とくに壁紙は1箇所でも傷をつけてしまうと、すべてを張り替えなければならない可能性もあるため、想像以上に高額になりがち。なおハウスクリーニング費用は敷金から引かれることもあれば、敷金とは別途設けられている場合もあるため、事前に契約内容を確認しておきましょう。
原状回復について教えてください。定義やトラブル回避ポイントって？原状回復に該当する場合であっても、そのなかには経年劣化による損傷など、住戸を貸す側の費用負担となる部分も含まれています。この考え方は国土交通省のガイドラインにも記載されており、あわせて請求金額を割り出すための計算式も公開されています。
例えば移住年数3年で退去するとして、張替面積が30㎡、費用は1000円／1㎡の壁紙へと原状回復を行うとします。ちなみに壁紙の耐用年数は6年となっているため、経年劣化を考慮して原状回復の費用を請求する場合、以下の式にもとづいて計算を行います。
3万円×（1-3年÷6年）＝1.5万円
壁紙の張り替えにかかる費用は全部で3万円ですが、入居者は1.5万円だけ負担すれば良いことになります。これが2年しか住んでいない場合、先ほどの式に数字を当てはめてみると、入居者の負担は2万円。つまり入居者に請求される費用に関しては、経年劣化による消耗を考慮して、長く住む人ほど金額が少なくなるのが一般的なようです。
原状回復とは、国土交通省が定めている通り、ルールを破るなどして入居者のせいで発生してしまった損傷や汚れを元に戻すことです。ここに通常の使用による経年劣化などは含まれていません。
この定義を理解したうえで、入居時の住戸の写真を撮っておくなど、退去時のトラブルを避けるための最低限の工夫を行っていきましょう。