親が亡くなり、実家を相続することになった。ところが、その家にはまだ住宅ローンが残っていた——。こうした場面でまず頭に浮かぶのは、「このローンを自分が払い続けなければならないのか」という不安でしょう。
答えは、親が団体信用生命保険(以下、団信)に加入していたかどうかで大きく変わります。団信に入っていれば、多くの場合ローンは保険金で完済され、相続人が返済を引き継ぐ必要はなくなるでしょう。反対に団信がない、あるいは保険金が支払われないケースでは、ローンは「借金」として相続の対象になります。
この記事では、団信の有無で分かれる2つのケースと、ローンが残る場合の相続の選択肢、そして見落とされやすい抵当権抹消・相続登記の手続きまでを、順を追って整理します。
住宅ローンを組む際、多くの民間金融機関では団信への加入が借り入れの条件になっています。団信は、ローンを借りた人が亡くなったり所定の高度障害状態になったりしたときに、保険金で残りのローンを返済する仕組みです。
ただし、「親のローンなら団信に入っているはず」と決めつけるのは早計です。次のようなケースでは、団信があってもローンが残る、あるいは最初から団信がないことがあります。
まずは親の書類の中から、住宅ローンの契約書や団信の加入を示す書類、毎年届く返済予定表などを探し、借入先の金融機関に連絡するのが最初の一歩になります。親子リレーローンと団信の関係は「二世帯住宅・親子リレーローンの組み方。資産承継とセットで考える住宅ローン」でも触れています。
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項目 |
団信あり(保険金が支払われる) |
団信なし・保険金が出ない |
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住宅ローン |
保険金で完済される |
借金として相続の対象になる |
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相続人の返済 |
不要 |
相続すれば返済義務を引き継ぐ |
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主な手続き |
団信の請求 → 完済 → |
相続方法の選択(原則3か月以内) → |
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相続税の債務控除 |
対象外(保険金で返済されるため) |
相続した残債は対象になりうる |
団信に入っていた場合でも、何もしないままローンが消えるわけではありません。相続人が借入先の金融機関に死亡を伝え、団信の保険金を請求する手続きが必要です。死亡診断書の写しや戸籍謄本などを金融機関経由で提出し、保険会社の確認を経て保険金でローンが完済される、というのが一般的な流れになります(必要書類は金融機関によって異なります)。
完済されたら、次は住宅の登記。ローンを借りたときに設定された「抵当権」は、完済しても登記簿から自動では消えません。金融機関から届く書類を使って抵当権の抹消登記を行い、あわせて親名義の家を相続人の名義に変える相続登記も進める、というのが一般的な流れです。抵当権抹消の流れは「完済したら何をする？抵当権抹消など、ローンが終わった後の『大事な手続き』」で詳しくまとめています。
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが、法律上の義務になりました(2024年4月1日施行)。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。施行日より前に発生した相続も対象で、その場合は原則として2027年3月31日までの申請が必要です(法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」)。
団信がない、または保険金が支払われない場合、親の住宅ローンは預貯金や不動産と同じく相続の対象になります。選べる道は大きく3つあり、どれにするかは原則として「自分が相続人になったことを知った日から3か月以内」に決める必要があります(民法915条)。
家などのプラスの財産と、住宅ローンなどのマイナスの財産をまとめて引き継ぐ方法。3か月以内に相続放棄や限定承認をしなければ、単純承認したものとみなされます。ローンを返し続けて実家を残したい場合はこの形になりますが、誰がどう返済を引き継ぐかは金融機関との協議が欠かせません。
家庭裁判所に申し立てて、最初から相続人でなかったことにする方法。ローンの返済義務がなくなる代わりに、実家を含むすべての財産を受け取れなくなります。ローン残高が家の価値を大きく上回るときの選択肢ですが、放棄すると次の順位の親族に相続権が移るため、事前に親族へ知らせておくと混乱を避けられます。
相続したプラスの財産の範囲内でだけ借金を返す方法で、財産と借金のどちらが多いか分からないときに検討されます。相続人全員が共同で家庭裁判所に申し立てる必要があり、手続きも複雑なので、専門家に関わってもらうことが前提と考えておいた方がよいでしょう。
実家を残してローンを返し続ける場合、借金はいったん法定相続分に応じて相続人全員に分かれて引き継がれるのが原則です。兄弟のうち実家に住む人がローンを一本化して引き継ぐには、その人が単独で返済できるかを金融機関に審査してもらうことになります。
ここで気をつけたいのが、遺産分割協議で「長男がローンを引き継ぐ」と決めても、金融機関の承諾がなければ、ほかの相続人の返済義務はなくならないという点です。家族の間の取り決めと金融機関との契約は別物なので、引き継ぐ人の収入で審査が通るのか、返済期間をどうするのかを、早めに金融機関と詰めておく必要があります。
相続税の面では、団信で返済されない住宅ローンの残債は、相続財産から差し引ける「債務控除」の対象になりえます。反対に、団信の保険金で返済されたローンは債務控除の対象外となりますのでご留意ください(国税庁「No.4126 相続財産から控除できる債務」)。
親が住宅ローンのことを子どもに話していなかったために、相続の段階で初めて残債に気づくことがあります。3か月の期限が迫ってから判明すると、相続放棄を検討する時間が足りなくなるおそれも。親が元気なうちに、借入先や団信の加入状況を家族で共有しておくと安心です。
実家に住み続ける兄弟がいる一方で、ほかの兄弟は家を受け取らないというケースでは、ローンの負担と財産の取り分をどう釣り合わせるかで話し合いがこじれがちです。家の評価額からローン残高を差し引いた「正味の価値」を基準にすると、議論の土台をそろえやすくなります。
松隈 秀樹(カシワバラ・アシスト 銀行代理事業室 室長)
貸金業務取扱主任者・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター
2011年カシワバラ・アシスト入社／住宅ローン相談 累計1,000件以上
「不動産の取引に長く携わってきた立場からお伝えすると、相続した実家のご相談は『ローンが残っているのかどうかも分からない』という状態から始まることがよくあります。まず借入先と団信の加入状況を確かめ、そのうえで家を残すのか手放すのかを決める。この順番で、登記も金融機関との協議も進め方が変わってきます。3か月という期限がある以上、判断の材料集めは早いほど選べる道が広がります。」
A. まずは親の書類から、住宅ローンの契約書や返済予定表、金融機関からの郵便物、通帳の引き落とし記録を探してみてください。借入先が分かれば、相続人であることを示す戸籍謄本などを用意して問い合わせることで、残高や団信の加入状況を確認できます。借入先が見当たらない場合は、自宅の登記事項証明書を取り寄せ、抵当権を設定している金融機関を確かめる方法もあります。
親の住宅ローンが残る実家を相続するときは、団信に入っていたかどうかで、その後の流れが大きく分かれます。団信で完済されるなら、残るのは保険金の請求と、抵当権抹消・相続登記の手続き。団信がなければローンは相続の対象になり、単純承認・相続放棄・限定承認のいずれかを原則3か月以内に選ぶことになります。
家を残したい場合でも、家族の間で決めた分担だけでは金融機関との契約は変わりません。借入先への確認と専門家への相談を早めに始めておけば、期限に追われて判断を迫られる場面は減らせるはずです。
※ カシワバラ・アシストでは、住宅ローンの専門機関として、相続した住宅のローンの引き継ぎや、今後の返済計画についてのご相談にも対応しております。「親のローンがどうなっているか整理したい」という段階から、ご相談いただけます。
※ 相続の手続きや税金の扱いは、相続人の人数や遺言の有無、ほかの財産・借金の状況によって変わり、この記事は一般的な流れをまとめたものです。相続放棄の判断や相続税の申告は、弁護士・司法書士・税理士にもあわせてご確認ください。
松隈 秀樹 カシワバラ・アシスト 銀行代理事業室 室長
【保有資格】
貸金業務取扱主任者・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター
【経歴】
2011年カシワバラ・アシスト入社。住宅ローン分野では累計1,000件以上の相談実績を持ち、フラット35やドコモSMTBネット銀行をはじめとする商品知識に精通。前職の不動産仲介で培った1,000件以上の取引実績も活かし、ローンの資金計画から不動産取引の法規制・契約実務まで、お客様のライフプラン全体を見据えた最適解の提案を専門領域とする。
【読者へのメッセージ】
親の住宅ローンが残る実家の相続は、団信の有無、相続の方法、登記と、考えることが一度に押し寄せます。不動産取引と住宅ローンの両方の実務を踏まえ、家を残すか手放すかの判断材料を整理するところから、ご家族と一緒に考えます。