「60歳のとき、ローンはいくら残っているか、考えたことはありますか？」——35年ローンを30〜40歳で組んだ方なら、60歳時点の残債は意外なほど大きく残ります。
「退職金で一括返済すれば大丈夫」と漠然と考えている方も多いのですが、これが必ずしも最適とは限りません。
今回は、定年を目前に控えた多くの方から『老後の住居費』についてご相談を受けてきたFPの視点で、老後破綻を防ぐための5つの現実的な出口戦略と、50代の今だからこそできる準備についてお伝えします。
住宅ローン5,000万円を35年・固定金利3.3% で借りたケースで考えてみます。
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借入時の年齢 |
60歳時点での経過年数 |
60歳時点の想定残債 |
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30歳で借入 |
30年経過 |
約1,110万円 |
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35歳で借入 |
25年経過 |
約2,050万円 |
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40歳で借入 |
20年経過 |
約2,850万円 |
つまり、借入時の年齢が遅いほど、定年時点の残債は跳ね上がります。これに加えて、退職金は年々減少傾向にあるのが現実です。
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戦略名 |
メリット（特徴） |
デメリット・注意点 |
おすすめな人 |
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戦略①｜退職金で一括返済 |
利息負担がゼロになり、毎月の返済から解放される |
退職金が減少し、その後の生活費や急な出費に対応できなくなるリスクがある |
一括返済後も、最低でも生活費2年分が手元に残る人 |
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戦略②｜部分繰上返済＋運用継続 |
運用利回りがローン金利を上回れば、一括返済より有利になる |
運用リスク（元本割れなど）と継続的に向き合う必要がある |
運用リスクを理解し、退職金の半分を運用に回せる余裕がある人 |
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戦略③｜リバースモーゲージ |
生存中の毎月の支払いが利息のみになり、手元の資金を温存できる |
死亡時に自宅を売却して一括返済するため、家を遺せない |
お子さまへの不動産相続を前提としていない人 |
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戦略④｜売却ダウンサイジング |
売却益で残債を清算でき、その後の固定費（管理費・修繕積立金）も下がる |
引越しが必要になり、住み慣れた家を手放すことになる |
コンパクトな住まいへの住み替えに抵抗がない人 |
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戦略⑤｜賃貸化して別居 |
家賃収入でローンを返済でき、資産として家を保持できる |
借り手がつかないリスクなどがあり、実行ハードルが高め。また、居住用住宅ローンでは、賃貸を目的とした利用は契約違反となる可能性があるため、注意が必要です。 |
賃貸として貸し出しやすい、特定の好立地に物件を所有している人。ただし、住宅ローンの利用規約を必ず確認する必要があります。 |
『退職金が出たら一括で完済して、すっきり老後を迎えたい』。ご相談で最も多く伺う希望ですが、私たちが実際にシミュレーションをすると、一括返済によって老後の生活防衛費が底をつき、かえって不安を抱えてしまうケースが少なくありません。一括返済をするなら、最低でも定年後の生活費2〜3年分が別途手元に残るかを必ず確認してください。
退職金の半分で繰上返済、残り半分を運用に回す方法。住宅ローン金利より高い運用利回りが見込めるなら、利息軽減効果と運用益のバランスが取れる可能性があります。ただし、運用リスクと向き合う必要があります。
自宅を担保に再度借り入れし、生存中は利息のみ支払い、死亡時に自宅売却で一括返済する仕組みです。お子さまへの相続を前提としない場合の選択肢として有効です。なお、取扱金融機関は限定されています。
今の住まいを売却し、コンパクトな住まいに住み替える方法。残債を売却益で清算でき、その後の固定費(管理費・修繕積立金)も下がります。
今の住まいを賃貸に出して、自分たちは別の賃貸へ移る方法。家賃収入で住宅ローンを返済し、自分の住まいを縮める形です。実行ハードルは高めですが、特定の立地では有効です。ただし、居住用住宅ローンの目的外利用は契約違反となる可能性があるため、利用を検討する際は必ず金融機関に相談し、条件を確認してください。
住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税などが還付される制度です。もし50代で住み替えをして新たにローンを組んでおり、まだ控除期間が残っているうちに一括返済をしてしまうと、税金還付の恩恵を受けられなくなる可能性があります。
実質的に利息負担が小さい状態です。1%未満の負担を消すために退職金を全額投入するより、現金として持っていた方が資金活用の柔軟性を高める観点から有効な場合があります。
今後10〜15年の間に住み替える可能性があるなら、退職金は手元に残し、住み替え時の資金として活用することで、より柔軟な対応が可能になります。
金融機関の返済予定表に60歳時点の数字が必ず書かれています。まずはそれを確認するところから。
会社の就業規則や退職金規定を確認しましょう。ご相談者様の中には『昔の先輩がこれくらい貰っていたから』というどんぶり勘定で痛い目を見る方もいらっしゃいます。退職金は年々減少傾向にあるため、現在の制度での正確な見込み額を把握しておくことが重要になります。
「今の家で老後まで」「住み替えてダウンサイジング」「リフォームして長く住む」の3択を、50代のうちに家族で話し合っておきましょう。
58歳でローン残債2,000万円。お子さま2人が独立し、夫婦2人暮らしになったAさん。郊外の戸建てを売却して、駅近のコンパクトマンションに住み替えました。
売却益で残債を清算、さらに残った資金で老後の生活費にも余裕が生まれました。「広さよりも、駅から近くて管理が楽な暮らしのほうが、いまの自分たちに合っていた」と振り返っています。
松隈 秀樹（カシワバラ・アシスト 銀行代理事業室 室長）
貸金業務取扱主任者・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター
2011年カシワバラ・アシスト入社／住宅ローン相談 累計1,000件以上
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「定年を目前に控えたご相談で、最も多いのは『退職金で完済すれば老後は安泰』というお考えです。ですが実際に試算してみると、退職金の半分以上が消えるケースが珍しくなく、その後の生活防衛費に不安を抱える方が出てきます。私たちは住宅ローンと不動産の両面から、売却・住み替え・リバースモーゲージまで含めた選択肢を一緒に並べて、お客様にとっての最適な出口をご提案しています。」
定年後にローンが残ること自体は、いまや珍しくありません。問題は、対策を考え始めるのが遅すぎることです。
50代のうちに「60歳時点の残債」「退職金見込み」「住み替えの方向性」の3点を整理しておけば、慌てずに最適な出口を選べます。
※ 50代の今が、いちばん動きやすい時期。「老後の住まい、どうしようか」の整理段階から、お気軽にご相談ください。リバースモーゲージや任意売却まで含めた選択肢を中立にご提示します。
Q. 退職金を使わずに、年金だけで住宅ローンを払い続けることは可能ですか？
A. ローン残債と年金受給額によりますが、一般的な年金収入のみで毎月10万円以上の返済を続けるのは家計に大きな負担がかかる可能性があり、慎重な検討が必要です。定年前に「毎月いくらまでなら無理なく払えるか」をシミュレーションしておくことが重要です。
松隈 秀樹
カシワバラ・アシスト 銀行代理事業室 室長
【保有資格】
貸金業務取扱主任者・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター
【経歴】
2011年カシワバラ・アシスト入社。住宅ローン分野では累計1,000件以上の相談実績を持ち、フラット35や住信SBIネット銀行をはじめとする商品知識に精通。前職の不動産仲介で培った1,000件以上の取引実績も活かし、ローンの資金計画から不動産取引の法規制・契約実務まで、お客様のライフプラン全体を見据えた最適解の提案を専門領域とする。
【読者へのメッセージ】
定年後にローンが残ること自体は、いまや珍しくありません。問題は、対策を考え始めるのが遅すぎることです。住宅ローンの返済計画だけでなく、ご自宅の資産価値や住み替えの選択肢まで含めて検討できるかどうかで、その後の暮らしの自由度は大きく変わります。50代の今が最も動きやすい時期。不動産取引の経験も活かしながら、お客様にとって本当に納得できる出口を一緒に組み立てます。