建物の修繕とは? 改修・補修・修理との違いやメリット・デメリットを解説

建物は建ててから時間が経つと、資産価値の維持や安全のために修繕が必要ですが、修繕と改修、補修、修理はどう違うかご存知でしょうか。この記事ではそれぞれの意味の違いを詳しく紹介します。また、オフィスビルやマンションのような大型の建物では定期的に大規模な修繕工事が行われます。そのメリットやデメリットを挙げた上で、工事の必要性やデメリットを回避する対策についても解説します。

「修繕」とは、経年劣化やその他の要因で不具合が生じた建物の機能や見た目を、建設した当初の状態まで戻すことを意味します。劣化や不具合を起こしている箇所は修理や部品の交換を行いますが、その際に使用する材料や部品は建築当時と同じものか、できるだけ近いものを選びます。

修繕は応急処置的に不具合を直すわけではなく、ある程度大規模な工事になるため、まとまった費用や工事期間が必要です。特に外壁を修繕する場合は、足場を組まなければならないので、その分費用もかさみます。頻繁には行えない工事のため、適切なタイミングを見計らうことが重要です。

「改修」とは建物を初期の性能に戻す「修繕」に加え、性能や機能を向上させる「改良」を併せて行うことです。近年の住宅は防音性や防火性、耐震性などの向上に加え、ガス給湯器やビルトインコンロなど備え付けの設備も便利で使いやすくなっています。

高経年化した建物では、改修により建設当初の状態に回復させたとしても、性能や機能面でどうしても最新の住宅には劣ってしまいます。そうすると資産価値の低下を招きかねません。そのため、改良によって建設時より性能をアップグレードさせることで、資産価値を維持するのが改修の目的です。

「補修」とは、経年劣化や不具合などが生じた場所のみを応急処置的に直す工事のことです。例えば変色した壁紙の張り替えや、傷んだフローリングの交換などが補修に当たります。修繕や改修と違い、建物の一部のみの工事になるため、費用は安く抑えられます。

しかし、建物全体の経年劣化がひどい場合、不具合が出るたびにひとつずつ補修していては、長い目で見るとかえってコストが高くつく可能性もあります。補修にするか修繕にするかは、建物の状態を考慮した上で、中長期的な合理性に基づいて判断しましょう。

「修理」は壊れたところを使えるように直すことです。具体的には水回りや電気系統、鍵などのトラブルの対処や、戸の建て付けやふすまの破れを直すことなどが挙げられます。

修繕の場合は機能だけでなく、見た目も元の状態に戻すよう手を加えますが、修理の目的はあくまで機能の回復です。そのため、修理に使った部品が周りの雰囲気と合わず、直した痕が目立ってしまう可能性もあります。

「大規模修繕工事」とは、分譲マンションやオフィスビルなどで行われる、建物全体についての計画的で大規模な修繕のことです。経年劣化による事故の防止や居住者・利用者の安全性の確保、資産価値の維持などを目的としており、建物の状態に応じて外壁工事や屋上防水工事、給排水管取り替え工事などを行います。修繕の内容によっては足場を組む必要もあるため高額な費用がかかり、工事期間も長くなる傾向があります。

大規模修繕工事は管理会社や管理組合が主体となり、12年から15年の周期で実施されるのが一般的です。例えば分譲マンションでは定期的な大規模修繕工事に備え、居住者から管理費とは別に修繕積立金を集めており、工事の際はそのお金が充てられます。長期にわたって金銭の負担はかかりますが、居住者が安全で快適に暮らし続けるためには、定期的な修繕は欠かせません。

修繕工事を行うことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。主なものを3つ紹介します。

建物の資産価値は新築の時がピークで、時間が経てば経つほど下がっていきます。建物の劣化に加え、使っている設備も古くなるほど機能性が悪くなり、資産としての価値が低くなってしまうからです。さらに劣化が原因で建物に大きな破損や事故が生じることがあれば、資産価値は大幅に下がってしまいます。

戸建てにせよマンションにせよ、資産価値を維持していくためには、定期的な修繕工事が不可欠です。特に外壁の剥がれや変色など外観の劣化は目立ちやすいため、ひと目で古いと分かる建物は敬遠されてしまいます。修繕により建物の見た目や機能を新築時と同程度まで回復できれば、築年数が経過した建物でも資産価値を高められます。

建物を定期的にメンテナンスすることなく住み続けていると、あちこちで劣化による不具合が生じはじめます。白アリやカビの被害、床や階段のきしみ、窓や戸の建て付けが悪くなることなどにより、居住性の悪化も懸念されます。

また新築時は最新の設備であっても、5年、10年と経つと廃盤になるものもあり、交換部品が見つからないなどで不便を感じることもあります。さらに、加齢や家族形態の変化によりバリアフリーや防犯の設備が必要になる場合もあるはずです。

修繕に加え、改修工事も必要に応じて行い、外観だけでなく家の機能も最新のものにアップデートすることで、資産価値を高めると同時に居住性も飛躍的に高められます。

建物は建ててから時間が経つと、外見では分からなくても内部の見えない部分で劣化が進みます。木造建築では白アリやカビなどの被害により木材が傷み、マンションでも経年劣化でコンクリートにヒビが入ることもあります。

そうした劣化を放置していると、地震や台風などの災害に見舞われた時、建物が倒壊するリスクが高まります。倒壊すると建て直しに莫大な費用がかかるだけでなく、災害時に建物内部にいた場合、命の危険にさらされる恐れもあります。

リスクを回避するためには、定期的な修繕が必要です。その都度費用はかかりますが、大事故の危険性を低くできれば、結果的に大きな出費を減らせます。また、設備についても定期的な点検と修繕を行うことで、電気系や配管のトラブルを防ぎ、居住の安全性を高められます。

修繕工事にはメリットが多い一方、いくつかのデメリットも存在します。以下で主なデメリットについて詳しく解説します。

足場を組む場合や修繕箇所が複数に及ぶ場合、費用が高額になる可能性があります。国土交通省発表の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査について(概要)」によると、マンションの大規模修繕工事にかかる一戸あたりの金額は、「100万～125万円」が最も多く、次に「75万～100万円」、「125万～150万円」となっています。

参考： https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001477900.pdf

分譲マンションの場合、事前に修繕積立金を集めているので、基本的にはそのお金を工事に充てますが、足りない場合は追加で徴収する必要もあります。また、戸建ての場合は積立金のような制度がないため、所有者や居住者自身がすべて賄わなければなりません。マンションにせよ戸建てにせよ、定期的な修繕工事にはまとまった費用がかかるため、それに備えて事前に資金計画を立てておくことが重要です。

マンションの大規模修繕工事に関しては、自治体によっては補助金や助成金が下りる場合もあります。「分譲集合住宅共用部分修繕等工事資金利子補給金制度」「分譲集合住宅計画修繕調査費補助金」「マンション劣化診断調査費助成」といった制度を活用できますので、修繕工事の前にリサーチしておきましょう。

工事を行う上でさまざまなトラブルが生じる可能性もあります。そのため、事前にトラブルを想定し、あらかじめ準備や対策を行うことが重要です。以下に、工事の際に多い3つのトラブルについて紹介します。

修繕工事の際は騒音やホコリ、塗料などによる悪臭が生じます。短い期間であればトラブルにはならないかもしれませんが、工事内容によっては期間が半年～1年以上に及ぶこともあるため、事前に説明がないと期間中に業者にクレームが入る可能性があります。

大規模修繕工事をスムーズに行うには、近隣住民の理解が欠かせません。トラブルを回避するためには、普段から近隣住民とコミュニケーションを取り、工事の際は事前に挨拶回りをするなど、信頼関係を築いておくことが需要です。

大規模修繕工事では近隣住民だけでなく、マンションの居住者ともトラブルが発生する恐れがあります。工事は長期間に及ぶため、その間継続する騒音やホコリ、においなどは居住者にとってもストレスです。夜間に仕事をする人や在宅で仕事をしている人は騒音で眠れない・気が散るなどの被害を受ける可能性があります。ほかにも洗濯物が外に干せない、においで気分が悪くなるなど、長期にわたって居住者が我慢を強いられることが多く発生します。

また、工事の期間中に出入りする作業員によって、プライバシーが侵害されるのではと不安に思う居住者もいます。居住者の理解を得るためには、事前に説明会を開いたり、個別に訪問したりして、工事の内容や期間、実施時間などについて詳しく告知しておくことが重要です。もし部屋に入室しての作業がある場合、それが嫌な人には最小限の作業で済ませられないか検討するなど、居住者への配慮も怠らないようにしましょう。

修繕工事の際は足場がかけられたり、建物のオートロックが解除されたりするため、第三者がマンションに侵入しやすくなり、空き巣に入られやすい条件が整ってしまいます。

空き巣被害を防ぐには、防犯カメラの導入やサーチライト・窓サッシ用補助鍵の設置など、防犯対策を怠らないことが重要です。また、工事中は現場に関わる多くのスタッフが建物に立ち入るため、作業員は共通のベストや腕章を着用するなどして、不審者をすぐ見分けられるようにしましょう。

建物の資産価値を維持し、安全で快適に使い続けるためには、定期的な大規模修繕工事は不可欠です。工事には近隣住民や居住者とのトラブルや、空き巣などの恐れもありますが、事前にしっかりと対策を取っておくことで深刻な被害を回避し、スムーズに工事を進められます。