マンション理事会は何をする？役割や管理組合との違い、開催頻度を解説
「マンションの理事会って、具体的にどんな活動をしているの？」
「理事に選ばれたら、負担が大きそう……」
マンション理事会と聞くと、具体的な活動内容や集まる頻度などがわからず、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
理事会はマンション管理を支える重要な役割を担っていますが、その内容や権限を正しく理解できていないケースも少なくありません。
端的に言うと、理事会は管理組合を代表して、日常的な管理運営を実行するための組織です。理事会の役割や管理組合との違いを理解しておくことで、理事に選ばれた際も落ち着いて対応できるようになります。
この記事では、マンション理事会の役割や決められること、管理組合との違い、開催頻度などをわかりやすく解説します。
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マンション理事会は、管理組合の代表者で構成され、管理組合の意思決定を実行に移す執行機関です。
管理組合がマンション全体の意思決定の母体だとすれば、理事会はその決定を具体的な行動に落とし込む役割を担っています。
理事会は、理事長をはじめとする理事や監事で構成され、管理会社への指示や日常的な管理運営、総会で決議された事項の実行などを行います。
すべてを理事会だけで決められるわけではありませんが、日々のマンション管理を滞りなく進めるために欠かせない存在です。
マンション理事会で決められること
マンション理事会では、日常的な管理運営に関する事項を中心に判断や決定を行います。
ただし、理事会はあくまで執行機関であり、すべてを自由に決められるわけではありません。
管理規約や総会決議で定められた枠組みの中で、実務的な判断を担うのが理事会の役割です。
具体的には、理事会では次のような内容について決議ができます。
- ・管理会社への業務指示や、日常的な管理運営に関する事項
- ・管理費・修繕積立金の支出のうち、予算内で対応できる内容
- ・共用部分の軽微な修繕や設備点検の実施判断
- ・清掃・点検・保守業務など、管理委託業務の運用に関する事項
- ・総会で承認された工事・契約内容の具体的な進行管理
- ・管理規約や使用細則に基づく、共用部分の使用ルールに関する判断
- ・居住者間トラブルや管理上の問題への対応方針の決定
- ・総会の開催準備（議案作成、資料作成、日程調整など）
- ・緊急性が高い場合の応急対応（後日、総会で報告することが前提）
いずれも、マンションの日常管理に欠かせない判断ばかりです。これらの事項は、理事会の「出席理事」の過半数で決議します。
一方で、多額の支出を伴う工事や管理規約の改定など、マンション全体に大きな影響を及ぼす事項については、理事会だけでは決められず、総会での決議が必要となります。
判断に迷う場合は、管理規約や過去の総会決議を確認しながら進めることが大切です。
マンション理事会の主な業務
マンション理事会の主な業務は、以下の通りです。
- ・マンション管理にかかわる業務
- ・定例理事会の開催
- ・総会の開催
マンション管理にかかわる業務
理事会は、マンションの管理が適切に行われているかを確認し、必要に応じて判断を下す役割を担います。
実際の管理業務は管理会社が行っている場合が多いものの、管理会社はあくまで業務を代行する立場であり、意思決定の主体は理事会です。
会計報告の確認や設備点検の実施状況の把握、トラブルへの対応方針の検討などを通じて、マンション全体の管理状態を維持していきます。
定例理事会の開催
理事会は、月に1回程度の頻度で定例開催されるのが一般的です。
定例理事会では、管理会社からの報告を受けたり、マンション内で発生した課題について話し合ったりしながら、今後の対応方針を決めていきます。
定期的に理事会を開くことで、小さな問題のうちに対応でき、トラブルの拡大を防ぐことにもつながります。
総会の開催
マンションの通常総会は、年に1回開催することが義務づけられています。
総会の招集や議案作成、資料準備は理事会、特に理事長が中心となって進めます。
総会は管理組合の最高意思決定機関です。
年間予算や管理規約の改定など、マンション運営にとって重要な事項が決議されます。
理事会は、総会で決まった内容を実務として実行していく立場にあります。
マンション管理組合とは
マンション管理組合とは、マンション全体の管理を行うために、区分所有者全員で構成される組織です。
マンションの共用部分を適切に維持・管理し、住環境や資産価値を守っていくことを目的としています。
マンションを購入して区分所有者になると、本人の意思に関わらず、自動的に管理組合の一員となります。
反対に、マンションを売却して区分所有者でなくなった場合には、管理組合員としての資格も失われます。
なお、管理組合は法律上、必ず設立しなければならないと明確に義務づけられている組織ではありません。
「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」では、区分所有者がマンション管理を目的とする団体を設立し、管理業務を行うことができると定められていますが、設立を義務とする表現にはなっていません。
実際、東京都都市整備局が2013年に公表した「マンション実態調査」では、東京都内の6.5%のマンションで管理組合が設立されていないことが示されています。
ただし、こうした例は少数であり、現在流通している大多数のマンションでは管理組合が設立され、区分所有者全員が管理組合員としてマンション管理に関わる仕組みが採られています。
マンション管理組合は、日常的な管理を担う理事会や管理会社の土台となる存在です。
その役割や位置づけを理解しておくことは、理事会の活動を正しく理解するうえでも欠かせません。
参考：e-GOV法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」
参考：東京都都市整備局「マンション実態調査」,p16
マンション管理組合と理事会の違い
マンション管理組合と理事会は混同されやすいですが、以下のような違いがあります。
| 項目 | 管理組合 | 理事会 |
| 構成メンバー | マンションの区分所有者全員 | 管理組合員の中から選ばれた理事 |
| 立ち位置 | マンション管理の主体 | 管理組合を代表する執行機関 |
| 主な役割 | マンション全体の意思決定 | 決定事項をもとに実務を行う |
| 意思決定の場 | 総会（通常総会・臨時総会） | 理事会 |
| 決議内容 | 規約変更、予算承認、重要事項 | 日常管理や予算内の運営判断 |
| 法的な位置づけ | 区分所有者による団体 | 管理組合の内部組織 |
| 参加の義務 | 区分所有者は原則必ず加入 | 理事は選出された人が担当 |
| 任期 | 区分所有権存続中 | 規約により1～2年が多い |
マンション管理組合と理事会の関係は、「管理組合が全体」「理事会が代表」と考えると理解しやすくなります。
管理組合は区分所有者全員で構成され、マンションの重要事項を決定する立場にあります。
一方、理事会は管理組合の代表として選ばれた役員で構成され、総会で決められた内容を実務として実行する組織です。
理事会はあくまで執行機関であり、重要事項については総会決議が前提となる点を押さえておきましょう。
マンション理事会の役職と任期
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マンション理事会の役職と役割は、以下の通りです。
| 役職 | 役割 |
| 理事長 | マンション管理組合と理事会の代表 理事会や総会の意見の取りまとめや参加者の招集を行う |
| 副理事長 | 理事長の補佐役を務める |
| 会計担当理事 | 管理組合の通帳管理、管理費の入金状況の確認などを行う |
| 理事 | 理事会を構成するメンバー 理事会での審議や決議に参加する 修繕や広報など、特定の担当を担うこともある |
| 監事 | 管理組合の業務の進行状況や会計のチェックを行う 理事とは兼任できない |
それぞれ役割は異なりますが、マンション管理を円滑に進めるために協力し合うことが求められます。
理事の任期については、法律で明確に定められているわけではありません。
多くのマンションでは、1年または2年を任期として設定し、定期的に役員が入れ替わる仕組みを採用しています。
実際に国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、57.1%のマンションで役員の任期を1年としていることが分かります。
参考：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」,p109
マンション理事や監事の選任方法
マンション理事や監事の選任方法は、主に以下の4つです。
-
・立候補
-
・輪番制
-
・推薦
-
・抽選
どの方法を採用するかは、管理規約やマンションの状況によって異なります。
理事になることは法律上の義務ではありませんが、区分所有者として管理組合の運営に協力することは大切な役割の一つです。
病気や介護、長期不在などやむを得ない事情がある場合は、早めに相談することで就任を断るなど調整できるケースもあります。
マンション理事会の開催頻度
理事会の開催頻度はマンションによって異なりますが、月に1回程度開催しているケースが多く見られます。
実際に国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、35.7%のマンションで月に1回以上理事会を開催しているという結果が出ています。
定期的に理事会を開くことで、トラブルや課題に迅速に対応しやすくなります。
ただし、理事会のメンバーの負担も考慮し、無理のない頻度で開催することが大切です。
理事会の業務は継続的ではありますが、毎日何かしらの対応が発生するわけではありません。
参考：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」,p109
マンション理事に選ばれたら最初にしておきたいこと
マンション理事に選ばれたら、最初にしておきたいことは以下の通りです。
-
・管理規約と使用細則に目を通す
・過去の議事録を確認して理事会の流れをつかむ
・管理会社との役割分担を整理する
管理規約と使用細則に目を通す
まずは、管理規約と使用細則にしっかり目を通しておきましょう。
理事会での判断は、管理規約と使用細則を基準に行うことが基本です。これらには、理事会の権限や手続き、共用部分の使い方などが定められています。
管理規約と使用細則を確認しておくことで、理事会で「決められること」と「総会決議が必要なこと」の線引きが明確になります。
すべてを細かく暗記する必要はありませんが、判断に迷ったら規約に立ち返る意識を持っておくことが大切です。
過去の議事録を確認して理事会の流れをつかむ
過去の議事録を確認し、理事会の進め方やこれまでの判断の流れを把握しておきましょう。
特に直近1〜2年分の議事録を読むことで、現状マンションが抱えている課題や、これまでどのような対応が取られてきたのかが見えてきます。
議事録を通じて、何度も議題に上がっている問題や、住民からの要望・トラブルの傾向を把握することもできます。
こうした背景を知らずに新しい判断をしてしまうと、過去の経緯を無視した対応になり、不要な混乱を招くこともあるため、注意が必要です。
まずは全体像をつかむつもりで目を通し、必要に応じて詳しく確認するようにしましょう。
管理会社との役割分担を整理する
理事会と管理会社との役割分担を整理し、正確に把握することも重要です。
マンション管理では、管理会社が日常業務を担っているケースが多いため、理事会と管理会社の役割が曖昧になりがちです。
しかし、管理会社は意思決定機関ではなく、あくまで理事会の判断にもとづいて業務を行う立場にあります。
管理会社に任せきりの運営を続けていると、トラブルが発生した際に責任の所在が不明確になるリスクがあります。
そのため、管理委託契約書を確認し、管理会社がどこまで対応するのか、理事会が判断すべき範囲はどこかを整理しておくことが大切です。
役割分担を明確にしておくことで、管理会社とのやり取りもスムーズになり、理事会として主体的な運営がしやすくなります。
マンション理事会の役割を理解し、安定した管理運営を行おう
マンション理事会は、管理組合を代表して日常的な管理運営を担う重要な役割を持つ組織です。
役割や権限を正しく理解し、管理組合や管理会社と連携しながら進めることで、安定したマンション運営につながります。
初めて理事を務める方も、基本を押さえておけば、必要以上に構える必要はありません。
マンション全体の住環境と資産価値を守るために、協力して理事会の管理運営を行っていきましょう。
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