二世帯住宅・親子リレーローンの組み方。資産承継とセットで考える住宅ローン

「親の土地に二世帯住宅を建てたいけれど、住宅ローンはどう組めばいいのか分からない」——そんなご相談が増えています。

二世帯住宅の資金計画では、単身世帯の住宅ローンとは異なる論点が出てきます。代表的なのが「親子リレーローン」で、親と子の2世代で1つの住宅ローンを引き継いでいく仕組みです。審査基準や住宅ローン控除の扱いが通常のローンと異なるほか、将来の相続・売却を見据えた設計も欠かせません。

この記事では、親子リレーローンの仕組みと、二世帯住宅ならではの注意点を、不動産取引にも詳しい専門家の視点から整理します。

【制度についての注意】

親子リレーローンの取扱い条件は金融機関によって異なります。本記事はフラット35の親子リレー返済を中心とした一般的な解説です。民間金融機関でも類似の制度を扱っている場合がありますが、要件・年齢上限・団信の扱いは金融機関ごとにご確認ください。

親子リレーローンの仕組みと契約上の関係

親子リレーローンは、申込人本人(親)とその後継者(子)の2世代で、1つの住宅ローンを返済していく仕組みです。たとえばフラット35の「親子リレー返済」では、親が返済を続け、その後を子が引き継ぐ前提で借入期間を設計できます。

この仕組みの最大の利点は、返済期間を長く取れることです。たとえば申込時に親が60歳、子が30歳というケースでは、親一人での借入だと返済期間は十数年程度に制限されますが、親子リレー返済を利用すれば最長35年の借入期間を確保できる場合があります。結果として、高齢の親でも希望する借入額に近づけやすくなります。

親子が「連帯債務者」となる契約関係

フラット35の場合、後継者となる子は借入当初から連帯債務者となり、連帯債務者になれるのは原則1名です。親子ともに安定した収入があることが要件で、親・子いずれかが団体信用生命保険(団信)に加入する形になるのが一般的です。

二世帯住宅ならではの住宅ローン控除・登記持分の考え方

二世帯住宅では、建物の登記の仕方(区分登記・共有登記・単独登記)によって、住宅ローン控除の扱いが変わります。

住宅ローン控除は、原則として「登記名義があり、かつ自ら居住し、自らその住宅ローンの債務を負っている人」が対象です。親子リレーローンで連帯債務者になった子も、持分に応じた負担割合の範囲で控除の対象になるのが一般的な考え方です。具体的な適用可否は、登記の形態や個々の要件によって変わるため、管轄の税務署や税理士等の専門家へ事前に確認しておくことをおすすめします。

通常の住宅ローンとの審査基準の違い

通常の住宅ローンでは、完済時年齢の上限(多くの金融機関で満80歳程度)がネックになり、親世代が単独で希望額を借りるのが難しいケースがあります。親子リレーローンは、後継者の年齢を基準に借入期間を設計できるため、この年齢の壁を越えやすくなるのが特徴です。

一方で、親の健康状態によっては団信の審査に影響することがあります。親子リレーローンでは、親・子のどちらが団信に加入するかを選べる場合が多く、親の健康状態に不安がある場合は、子が団信に加入する設計にすることで対応できるケースもあります。

二世帯住宅にリフォームで対応する場合の資金計画

すでに親が所有する住宅を二世帯住宅にリフォームする場合、リフォームローンと住宅ローンをどう組み合わせるかも論点になります。親子リレーローンをリフォーム資金にも充てられる金融機関もあれば、リフォーム専用ローンを別途組む必要がある場合もあります。

また、リフォームによる増改築であっても、工事内容によっては住宅ローン控除やリフォーム減税の対象になる場合があります。着工前に、どの制度が使えそうか管轄の税務署や税理士に確認しておくと安心です。

カシワバラ・アシスト 担当者の声

松隈 秀樹(カシワバラ・アシスト 銀行代理事業室 室長)

貸金業務取扱主任者・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター

2011年カシワバラ・アシスト入社／住宅ローン相談 累計1,000件以上

「二世帯住宅のご相談では、『借りられるかどうか』だけでなく、『将来この家をどう引き継ぐか』まで一緒に考えることを大切にしています。登記の仕方一つで、将来の相続や売却のしやすさが変わってきます。住宅ローンの設計と資産承継の設計は、できるだけ早い段階でセットで考えることをおすすめします。」

将来の相続・売却時に起こりやすいトラブルと回避策

共有名義のまま相続が発生するケース

共有登記のまま親が亡くなると、その持分は相続財産として扱われます。相続人が複数いる場合、二世帯住宅に住んでいない兄弟姉妹との間で持分の扱いをめぐる話し合いが必要になることがあります。事前に遺言や家族間の合意を整理しておくと、トラブルを避けやすくなります。

将来売却したくなった場合の制約

区分登記の二世帯住宅は、それぞれを独立した物件として売却しやすい一方、共有登記や単独登記の場合は、名義人全員の同意がないと売却が難しくなることがあります。将来的に売却や住み替えの可能性がある場合は、登記の形態を検討する段階で考慮しておくとよいでしょう。

同居しなくなった場合の住宅ローン控除

住宅ローン控除は「自ら居住していること」が要件のため、転勤や独立などで二世帯住宅に住まなくなった場合、控除が受けられなくなる可能性があります。将来のライフプランの変化も見据えて資金計画を立てておきましょう。