マンション管理計画認定制度とは？メリット・注意点や申請の流れを解説
マンション管理計画認定制度は、適切な管理計画を持つマンションを自治体が認定する制度です。認定を受けたマンションは固定資産税の減額や住宅ローンの金利優遇、マンションすまい・る債の利率上乗せなどのメリットを受けられます。一方で、申請準備や費用、5年ごとに更新が必要な点には注意が必要です。本記事では、制度の概要、認定基準、注意点、申請の流れを解説します。
マンション管理計画認定制度とは？
マンション管理計画認定制度とは、地方公共団体が、適切な管理計画を持つマンションを認定する制度です。
認定にあたっては、管理組合の運営状況や管理規約の内容、修繕積立金の確保、長期修繕計画の作成・見直しなど、マンションの管理実態が一定の基準を満たしているかが確認されます。
認定を受けたマンションは、適切な管理状況を客観的に示せるため、資産価値をアピールできます。
また、認定の取得を目指す過程で、管理組合が自らの管理状況を見直すきっかけになる点も大きなメリットです。本制度の活用にはマンションの管理運営を改善し、将来にわたって良好な住環境を保つ効果も期待されています。
マンション管理計画認定制度の対象になるマンション
マンション管理計画認定制度の対象になるのは、制度を実施している自治体に所在する分譲マンションです。
管理計画の認定は、マンション管理適正化推進計画を作成した自治体でのみ受けることができます。
認定を受ける際には、管理組合の運営、管理規約、管理費と修繕積立金の経理、長期修繕計画の作成・見直しなどについて、国の基準を満たす必要があります。
加えて、自治体によっては独自基準が設けられる場合もあります。例えば愛知県名古屋市では、防災・防犯に関する取り組みとして、安否確認の方法や町内会等との連絡窓口を定める基準を独自に設けています。
申請手数料も自治体ごとに異なり、神奈川県横浜市では手数料がかかる一方、東京都文京区では区への申請手数料は無料です。
認定を検討している場合は、マンション所在地の自治体ホームページで制度が導入されているかを確認し、管理会社やマンション管理士に相談するとよいでしょう。
マンション管理計画認定制度のメリット
マンション管理計画認定制度のメリットは、税制や融資面の優遇だけではありません。
認定を受けるには、管理規約が整っているか、長期修繕計画が適切に作られているか、修繕積立金が将来の工事に足りる水準になっているかなどを確認する必要があります。
管理組合にとって申請の準備自体がマンションの管理状況を見直すきっかけになるため、普段は後回しになりがちな規約や修繕計画、積立金の不足といった課題を整理でき、管理・運営の改善にもつながります。
条件を満たして認定を受けると経済的なメリットを受けられます。大規模修繕工事後に固定資産税が減額される可能性があり、住宅金融支援機構のフラット35やマンション共用部分リフォーム融資の金利優遇、マンションすまい・る債の利率上乗せを受けられる場合もあるなど利点は多いです。
適切に管理されているマンションとして市場価値が上がるため、資産価値や売却時の評価にもプラスの影響が期待できます。
固定資産税が減額される可能性がある
一定の要件を満たす認定マンションが大規模修繕工事を行う際には「マンション長寿命化促進税制」が適応され、固定資産税の減額を受けられる場合があります。
この制度は高経年マンションで不足しがちな修繕積立金の確保や、適切な長寿命化工事の実施を後押しするために設けられました。
減額の対象になるのは、築20年以上かつ総戸数10戸以上で、過去に外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事などの長寿命化工事を1回以上適切に実施しているなどの要件を満たしているマンションです。
管理計画の認定を受けたうえで対象工事を実施し、必要書類を添えて自治体に申告すると翌年度の固定資産税が減額されます。
ただし、減額割合や対象範囲、必要書類は自治体によって異なる場合があるため、工事前に予定している修繕工事が対象になるかを確認しておくと安心です。
フラット35などの金利優遇を受けられる
管理計画認定マンションには、住宅金融支援機構の融資制度で金利優遇を受けやすくなるメリットがあります。
認定マンションを対象とした金利優遇を設けている例として、住宅支援機構の「フラット35維持保全型」があげられます。
これは維持保全・維持管理に配慮した住宅などを取得する際に、住宅ローン「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げる制度で、管理計画認定マンションも対象住宅のひとつです。
制度が適応されると、借り入れ開始から5年間にわたって年0.25％の金利引き下げを受けられます。また、住宅ローンに限らず、共用部分のリフォームや大規模修繕に利用されるマンション共用部分リフォーム融資も金利引き下げの対象です。
また、最長50年の住宅ローン「フラット50」でも、管理計画認定マンションが対象住宅に追加されるなど、認定を受けたマンションに対する優遇は充実しています。
ただ、いずれの制度も住宅金融支援機構が定める条件を満たす必要がある点には注意が必要です。加えて、「フラット35維持保全型」には予算枠があり、申込みの状況によっては受付が終了する可能性もあるため、申請を検討している人は対象条件や金利引き下げ幅などについて最新の情報をあたるようにしましょう。
マンションすまい・る債の利率上乗せを受けられる
マンション管理計画認定を受けると、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」でも利率上乗せを受けられる場合があります。
マンションすまい・る債は、大規模修繕に向けた修繕積立金を計画的に積み立てるための、マンション管理組合向けの利付10年債券です。
通常の商品に加え、管理計画認定を取得したマンション向けには「認定すまい・る債」が用意されており、通常のマンションすまい・る債よりも10年満期時の年平均利率が高く設定されています。
ただし、認定を受けた場合でも、すでに購入済みの通常のマンションすまい・る債に利率が自動的に上乗せされる訳ではない点に注意しましょう。
認定を受けた後、認定すまい・る債を利用したい場合は、募集期間内に新たに応募手続きを行う必要があります。
市場評価が上がり資産価値・売却力が向上
認定を取得したマンションは、管理体制や修繕計画が一定の基準に沿っていると外部に示しやすくなります。
安心して暮らせる物件を探している人にとって、管理状況が分かりやすい管理計画認定制度は購入を検討しているマンションの管理状況の良好さを把握する参考になります。
マンション管理計画認定制度の注意点
マンション管理計画認定制度には多くのメリットがある一方で、認定を目指す際には事前に把握しておきたい注意点もあります。
申請には管理規約や長期修繕計画、総会決議の確認などが必要となるため、準備に時間と労力がかかります。
また、事前確認や申請にあたっては、専門家に助言を頼んだり、申請費用が発生したりと出費が増える心づもりも大切です。
さらに認定は一度取得すれば終わりではなく、5年間の有効期間があります。更新を受けなければ効力を失うため、認定後も継続的に管理水準を保つ必要があるのです。
制度の活用を検討する際は、メリットだけでなく申請と更新の負担も踏まえて準備を進めましょう。
申請準備に時間と労力がかかる
マンション管理計画認定制度の申請には、一定の準備期間と作業負担がかかります。
認定を受けるには、管理計画書のほか、長期修繕計画、管理規約、総会議事録、財務・経理に関する資料など、多くの書類をそろえ、認定基準に適合しているか確認する必要があります。
また、申請にあたっては管理組合の総会での決議決議が必要です。その後、マンション管理センターでの事前確認を経て自治体へ認定申請を行う流れになります。
資料がそろっていれば数ヵ月で進む場合もありますが、管理規約や長期修繕計画の見直しが必要な場合は、合意形成を含めて1年近くかかる場合も考えられるため、申請を検討している場合は計画的に進行しましょう。
各段階で管理組合内の確認や調整が求められるため、申請準備中は理事会や役員の負担が増える点に注意が必要です。
初期費用がかかる
マンション管理計画認定制度の申請には、初期費用がかかる点にも注意が必要です。
認定申請では、マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを利用した事前確認や、マンション管理士への確認依頼などに費用が発生します。また、自治体によっては認定を受けるための申請自体に数万円の手数料が必要です。
加えて、長期修繕計画が認定基準を満たしていない場合、計画の見直しに費用がかかる場合があります。
例えば、計画期間が30年未満、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていない、最終年度に借入金残高が残る計算になっている計画については、管理会社や設計会社、専門家に計画の見直しを依頼するために追加費用が発生するかもしれません。
申請を検討している場合は現在の管理状況を見直し、申請が現実的に可能か、今後かかりそうな費用を負担する余裕はあるかを管理組合で話し合っておきましょう。
5年ごとの更新が必要で継続的な管理水準の維持が求められる
マンション管理計画認定制度は、認定を受けた後も継続的な対応が必要です。
認定には5年の有効期間があり、期間満了後も認定を維持するには更新申請を行わなければなりません。
更新時にも総会での決議、事前確認、自治体への認定申請といった手続きが必要となるため、管理組合には一定の時間と労力がかかります。
また、認定後に管理規約や長期修繕計画、経理などが基準を満たさなくなった場合は、改善を求められたり認定が取り消されたりする可能性もあります。
認定取得を目指す際は、取得後の管理水準の維持まで見据えた準備が大切です。
マンション管理計画認定制度の認定基準
マンション管理計画認定制度の認定基準は、大きく5つに分けられます。
管理組合の適切な運営、管理規約の整備についてや、管理費と修繕積立金などの経理が区分されているか、長期修繕計画が適切に作成・見直しされているかが確認されます。
また、その他の項目に含まれている組合員・居住者名簿の管理状況も対象になる点は見落とされやすいので注意しましょう。
認定時には、これらの事項が都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切かどうかが判定されます。
長期修繕計画の見直しや大規模修繕のご相談は、実績豊富なカシワバラ・コーポレーションへ。認定取得を見据えた計画づくりをサポートします。
管理組合の運営
管理組合の運営はマンションを管理するための基本的な体制が整っているかを確認する項目です。
具体的には、管理組合を代表して業務を進める理事長の指名、業務や会計をチェックする監事の選任が必要です。
また、これらの役員が適切に選任されていると示すため、選任時の総会議事録などを保管しておく必要があります。
さらに、年1回以上の総会の開催も認定の要件です。開催実績がない場合や、開催していても議事録が残っていない場合は、基準を満たしていないと判断されます。
過去の総会議事録をはじめとした、管理組合の運営に関する記録は適切に保存しておきましょう。
管理規約
管理規約は、マンション運営の基本ルールが明確に定められているかを確認する項目です。
管理規約の作成は認定の基本要件です。
管理規約の内容は国土交通省の「マンション標準管理規約」に準拠した形で、管理組合の運営や共用部分の管理に必要なルールが整備されている状態が望まれます。
特に、災害時や漏水などの緊急時には、管理者などが専有部分へ立ち入り可能と示す規約は認定の要件です。現在の規約に記載があるかを必ず確認しましょう。
また、過去の修繕履歴をどのように記録・保管するか、管理組合の財務状況や管理に関する情報を組合員へ提供する方法が定められているかも審査対象になります。
規約が古いままの場合は認定基準に合わないため、申請前に必要に応じて改正が必要になります。
管理組合の経理
管理組合の経理では、管理費や修繕積立金が適切に区分され、健全に管理されているかが確認されます。
日常の管理に使う管理費と将来の大規模修繕に備える修繕積立金は目的が異なるため、別口座・別通帳での管理と、個別の会計処理が必要です。
両者を一本化して管理している場合は、認定基準に合うよう早急な見直しが求められます。
修繕積立金の滞納状況を把握し、滞納者への督促や対応ルールを整えているかも重要な確認項目です。東京都の基準では、3ヵ月以上の滞納額を全体の1割以内に保つ必要があります。
また、収支決算書や貸借対照表が適切に作成され、総会などで組合員に報告されているかも認定時には審査の対象です。
長期修繕計画の作成・見直し
長期修繕計画の作成・見直しは将来を見越した実効性のある修繕計画計画が策定されているかを確認する重要な項目です。
認定を受けるには、長期修繕計画が国土交通省の標準様式に準拠して作成されている必要があります。加えて、内容と計画に基づいて算定された修繕積立金額に対する総会での承認も必要です。
計画期間は30年以上で、残存期間内に2回以上の大規模修繕工事が行われるのが条件です。
また、将来の一時金徴収を前提としていないか、修繕積立金の水準が著しく低額でないかといった観点から、長期的に安定した資金計画になっているかも確認されます。
他には修繕計画が7年以内に作成または見直しされている、計画期間の最終年度に借入金残高がないなどの細かな点も確認されるため、計画は丁寧に策定する必要があります。
マンションの実態に即した確実性の高い計画が認定への近道といえるでしょう。
その他（組合員名簿・居住者名簿の整備）
その他の審査項目では、組合員名簿と居住者名簿が適切に整備され、実態に即した内容に保たれているかが確認されます。
組合員名簿は区分所有者を把握するための資料であり、居住者名簿は実際にマンションに住んでいる人を把握するための資料です。
所有者と居住者の実態を整理し、所有者が賃貸に出している住戸など所有者と居住者が異なる場合も正確に管理する必要があります。
売買や相続、転居、賃貸借の変更などがあった際には、適宜名簿を更新しておくと確実でしょう。
名簿は災害時や緊急時の連絡体制にも関わる重要な管理資料です。含まれている個人情報を適切に保護するためにも、取り扱いルールの明確化が望まれます。
マンション管理計画認定の申請の流れ
認定を検討している場合は申請をする前に、マンションの実態を認定基準に照らし合わせる必要があります。
認定時に確認される書類を点検し、基準に満たない部分があれば見直しを行います。
理事会で申請方針や費用負担などを検討し、管理組合として申請を進めるかを決定します。
認定申請には総会での承認が必要となるため、理事会で方針を固めた後、総会で申請について決議を得ます。
次に、マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスなどを利用し、マンション管理士による事前確認を受けます。
基準に適合していると判断されると事前確認適合証が発行されるので、所在地の自治体へ認定申請が可能になります。
1. 認定基準を満たしているか確認する
現在の管理状況と認定基準との差分を確認する作業が最初のステップになります。
まず、長期修繕計画の計画期間が30年以上あるか、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれているか、計画自体が7年以内に作成もしくは見直されているかを確認します。
あわせて、修繕積立金の水準が国土交通省ガイドラインの目安を下回っていないかの点検も必要です。
管理規約については、国土交通省が示している標準管理規約に沿った内容になっているか、緊急時の専有部分への立入りや修繕履歴の保管、財務・管理情報の提供に関する規定があるかをチェックしましょう。
総会議事録や会計資料が適切に保管されているかも重要です。それぞれ不足や不備がある場合は、申請前に整備・修正しておきましょう。
2. 理事会で申請方針を検討する
認定基準と管理実態の差分を洗い出したら、理事会で申請方針を検討します。
まず、管理水準の向上、資産価値の維持、融資や税制面の優遇などのメリットを整理し、なぜ認定を目指すのかを明確にしましょう。
次に、確認した差分をもとに、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金など基準を満たすために必要な対応を洗い出します。あわせて、事前確認や申請にかかる費用、必要書類、総会までの準備期間など、スケジュール感も確認が必要です。
専門的な判断が必要な場面も多いため、管理会社やマンション管理士に相談しながら方針を固めると進めやすくなります。住民にどのように説明するかも、理事会段階で検討しておきましょう。
3. 総会で申請について承認を得る
マンション管理計画認定を申請するには、管理組合の総会で承認を得る必要があります。
総会ではまず認定を目指す目的をわかりやすく説明し、管理組合にとっての意義を共有します。
一方で、認定を目指すと組合員に負担がかかるのも事実です。総会ではメリットだけを強調するのではなく、費用負担や書類準備、基準確認の手間も正直に伝えましょう。
長期修繕計画の見直しや修繕積立金の増額が必要な場合は、その内容や理由、区分所有者への影響もあわせて説明すると誠実です。
合意形成に向けた準備として、総会前に資料配布や個別説明を行い、事前に理解を得ておくと安心です。申請時提出する際に困らないよう、申請承認の内容がわかる議事録を適切に作成・保管しておきましょう。
4. 事前確認を受ける
総会で申請の承認を得たら、自治体へ申請する前に事前確認を受けます。
事前確認とは管理計画が国の認定基準に適合しているかを、専門家の目で確認する段階です。基準を満たしていると判断されると事前確認適合証が発行され、自治体への申請が可能になります。
事前確認を受けるには、マンション管理センターの事前確認講習を修了したマンション管理士に依頼する必要があります。
管理士に依頼しない場合は、マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービス上で、必要事項を入力し申請書類を作成する方法も選択可能です。
なお、事前確認には審査料がかかるため、費用負担も確認しておきましょう。
自治体が独自基準を設けている場合、その部分は事前確認の対象外となるため、自治体への確認が別途必要です。事前確認で不備が見つかれば、自治体申請前に修正・整備でき、認定取得の可能性を高められます。
5. 自治体へ認定申請を行う
事前確認適合証を取得したら、自治体へ申請を行い認定可否を待ちます。
申請は事前確認と同じようにマンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを利用し、オンラインで進める方法が便利です。
自治体によっては窓口に直接申請できますが、支援サービス経由での申請を求める自治体もあるため、事前に所在地の自治体ホームページで確認しましょう。
申請手数料は自治体によって金額が異なりますが、オンライン申請のほうが低く設定されているケースが多いので確認してみましょう。自治体による審査の結果、すべての認定基準を満たしていると判断されると、認定通知が発行され正式に管理計画認定マンションとなります。
認定後は、希望によりマンション管理センターの閲覧サイトで認定マンションとして公表されます。
マンション管理計画認定制度を理解して、計画的な管理運営につなげよう
マンション管理計画認定制度は、適切な管理計画を持つマンションを自治体が認定する制度です。
認定を受けると、一定の条件を満たす場合に固定資産税の減額、住宅ローンの金利優遇、債権の利率上乗せなど金銭的メリットがあります。また、管理状態を対外的に示せるため、資産価値の維持・向上が期待できる点も魅力です。
認定の基準は、管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画、その他（組合員名簿・居住者名簿の整備）の5項目に分かれており、すべて満たす必要があります。
申請の流れは認定基準の確認、理事会での方針検討、総会での承認、事前確認、自治体への申請の5段階です。
5年ごとに更新が必要なため認定取得をゴールとせず、管理状況の見直しを続け、資産価値を守る第一歩として活用しましょう。
