マンションの「修繕積立金」、住宅ローンの返済計画にどう織り込む？
「新築マンションの管理費・修繕積立金、思ったより低いな」——そう感じて購入に踏み切った方は多いかもしれません。
ただ、その金額は多くの場合「最初の数年だけ低く設定されている」ケースが大半で、数年おきに段階的に上がっていく前提になっています。住宅ローンの返済計画を「毎月いくらなら払えるか」で考えるなら、この管理費・修繕積立金まで含めた実質的な総支払額を見ておかないと、将来的に家計の負担が想定以上に重くなる可能性があります。
この記事では、修繕積立金が段階的に上がっていく仕組みと、それを住宅ローンの返済計画にどう織り込んでおくかを整理します。
新築時の修繕積立金が「当初だけ低い」仕組み
多くの新築マンションでは、修繕積立金の積み立て方に「段階増額積立方式」が採用されています。国土交通省の調査（令和5年度マンション総合調査）によると、2015年（平成27年）以降に完成したマンションの8割以上がこの方式を採用しているというデータもあります。これは、購入当初の負担を抑えるために積立額を低く設定し、その後、数年おきに段階的に増額していく仕組みです。
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(令和6年6月改訂)でも、この段階増額積立方式を採用するマンションでは、将来の積立額が計画通りに引き上げられず、修繕積立金が不足するケースが課題として指摘されています。改訂ガイドラインでは、段階増額積立方式における適切な引き上げの考え方が明確化されました。
【購入検討時に確認したいポイント】
新築マンションを検討する際は、購入時点の修繕積立金の金額だけでなく、「長期修繕計画」に基づく将来の増額スケジュールを確認しましょう。重要事項説明で開示される長期修繕計画書に、将来の積立額の見通しが記載されています。
住宅ローン返済額＋管理費＋修繕積立金の「実質総支払額」
マンションを購入すると、住宅ローンの返済に加えて、管理費・修繕積立金・駐車場代(利用する場合)が毎月発生します。住宅ローンの返済額だけで「無理なく払える」と判断すると、将来の修繕積立金の増額で家計が圧迫される可能性があります。
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項目 |
内容 |
将来の変動 |
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住宅ローン返済額 |
元金＋利息の返済 |
変動金利の場合は金利変動で増減の可能性 |
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管理費 |
共用部の維持管理・管理会社への委託費用 |
経年で緩やかに上昇する傾向 |
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修繕積立金 |
大規模修繕工事の費用を積み立てるもの |
段階増額方式の場合、数年おきに増額 |
資金計画を立てる際は、住宅ローンの返済額だけでなく、管理費・修繕積立金を含めた「月々の総支払額」で無理がないかを確認しておきましょう。
大規模修繕のタイミングと家計への影響
マンションの大規模修繕工事は、一般的に築12〜15年程度で1回目、その後も周期的に実施されます。修繕積立金が計画通りに積み立てられていれば、追加負担なく工事費用をまかなえますが、積立不足の場合は、区分所有者に一時金の負担が求められることがあります。
住宅ローンの返済がまだ長く残っている時期に、まとまった一時金の負担が重なると、家計への影響が大きくなります。マンション購入時には、長期修繕計画に一時金の想定があるかどうかも確認しておくと安心です。
カシワバラ・アシスト 担当者の声
花房 拡(カシワバラ・アシスト 第1営業部兼銀行代理事業室 主任)
宅地建物取引士・貸金業務取扱主任者
2024年カシワバラ・アシスト入社／前職含め住宅ローン実務 年間200〜300件
「マンション購入のご相談では、住宅ローンの返済額ばかりに目が向きがちですが、前職の不動産会社で数多くのマンション引き渡しに関わってきた立場から言うと、実際の家計への影響は管理費・修繕積立金まで含めて考える必要があります。長期修繕計画を一緒に確認しながら、将来の増額まで見込んだ無理のない資金計画をご提案しています。」
修繕積立金が急増したマンションの実例と備え方
物価上昇や建設費の高騰を背景に、近年、大規模修繕工事のタイミングで修繕積立金が数倍に増額されたマンションの事例も報告されています。こうしたケースの多くは、当初の積立計画が実際の工事費用を下回っていたことが背景にあります。
購入前にできる備えとしては、長期修繕計画の内容と積立金の推移を確認すること、そして修繕積立金の増額分もあらかじめ返済計画に織り込んでおくことが挙げられます。住宅ローンを「無理なく返せる額」で組んでいても、修繕積立金の増額まで想定していないと、後から家計が圧迫される可能性がある点に注意が必要です。
よくある質問（FAQ）
Q. 修繕積立金が将来いくら上がるか、購入前に正確に知る方法はありますか？
A. 購入契約前(または検討時)に、不動産会社を通じて「長期修繕計画書」を確認させてもらうことで、将来の増額スケジュールの目安を把握できます。ただし、近年の建築資材や人件費の高騰などにより、計画以上のペースで見直される(上がる)ケースも増えているため、月々の返済に数万円程度の「ゆとり」を持たせた資金計画を組んでおくと安心です。
「住宅ローン＋維持費」で無理のない資金計画を
マンションの資金計画で見るべきなのは、住宅ローンの返済額そのものより、管理費・修繕積立金まで足した「毎月いくら出ていくか」の合計です。とくに修繕積立金は段階増額方式で将来上がっていく前提なので、今の金額で無理がないかではなく、将来的に上がったあとでも無理がないかという視点で判断することが大切です。
購入前に長期修繕計画に目を通し、将来の負担増を見込んだ上で借入額を決めておけば、思わぬ家計の圧迫を防ぎやすくなります。
※ カシワバラ・アシストでは、管理費・修繕積立金を含めたマンションの資金計画についても、専門的な立場からご相談に対応しております。「長期修繕計画の見方が分からない」という段階から、お気軽にご相談ください。
監修者プロフィール
花房 拡 カシワバラ・アシスト 第1営業部兼銀行代理事業室 主任
【保有資格】
宅地建物取引士・貸金業務取扱主任者
【経歴】
不動産会社の管理部門にて、年間200〜300件に及ぶ住宅ローンの申込から引き渡しまでの実務を牽引したのち、2024年にカシワバラ・アシストへ入社。不動産取引の現場とローン審査の両面を知り尽くした知見を強みに、現在は【フラット35】と【ドコモSMTBネット銀行】の両商品を同時に取り扱う数少ないエキスパートとして、お客様への最適なローン提案から不動産事業者向けの勉強会講師まで幅広く活躍中。
【読者へのメッセージ】
マンションの資金計画は、住宅ローンの返済額だけで判断すると、将来の修繕積立金の増額で想定外の負担が生じることがあります。不動産取引の現場で数多くの引き渡しに立ち会ってきた経験を踏まえ、長期修繕計画まで含めた「実質総支払額」の視点で、無理のない借入額をご一緒に考えます。
