【年収別】住宅ローンで無理なく買える物件価格の目安。年収400/600/800万円モデル
「年収500万円なら3,500万円まで借りられる」——不動産会社や住宅ローンの記事でよく見る目安です。
ここで考えたいのは、実際に3,500万円を借りて、35年間無理なく返せるかということです。「借りられる額」と「返せる額」は、大きく異なります。銀行の審査基準と、家計の安全ラインの間には、1,000万円ほどの差が生じることもあります。
この記事では、年収400万円・600万円・800万円の3つのモデルで、無理なく買える物件価格の目安を、FPの視点から具体的に試算します。
「借りられる額」と「返せる額」の違い
銀行の住宅ローン審査は、主に年収と返済比率などで判断されます。一般的な返済比率の上限は年収の30〜35%とされ、これが「借りられる額」の目安の基準となります。
「返せる額」はより保守的な水準
一方、家計の安全ラインで見る「返せる額」は、返済比率20〜25%が目安とされています。この差が、教育費・修繕費・老後準備といった将来支出への余裕に繋がります。
「借りられる額」で満額借りる場合の注意点
満額を借りると、日々の生活は成り立っても、お子さまの高校・大学の教育費、マンションの修繕積立金の増額、突然の病気や失業、老後資金の積立といった将来支出への対応が難しくなる可能性があります。
【シミュレーションについて】
以下の試算はいずれも一般的な目安であり、実際に借入できる金額は、金融機関ごとの審査基準・金利タイプ・他の借入状況等によって異なります。具体的な借入可能額は、金融機関での事前審査でご確認ください。
年収別：無理なく買える物件価格の目安
各年収モデルにおける「借りられる額」と「返せる額」、そして自己資金を加味した「安全圏の参考値としての推奨物件価格」をまとめました。
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年収モデル |
借りられる額の目安 |
無理なく返せる額の目安 |
推奨物件価格の目安 |
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年収400万円 |
約3,000万円 |
借入2,000〜2,300万円 |
2,600万円程度 |
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年収600万円 |
約4,500万円 |
借入3,200〜3,700万円 |
4,200万円程度 |
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年収800万円 |
約6,000万円 |
借入4,300〜4,800万円 |
5,500万円程度 |
※金利1.5%・35年返済を想定（※金利や返済期間、個別の条件により結果は異なります）
※諸費用は新築物件か中古物件か、あるいは仲介業者の有無などの購入形態によって異なります。特に仲介業者を経由して購入する場合は、仲介手数料等を含め、物件価格の7％～8％程度が一般的な目安となります。
年収以外に見るべき3つのポイント
ポイント①｜貯金額
生活防衛費(月支出の6ヶ月分程度)が別途あるかどうかで、借入額の安全ラインは大きく変わります。貯金に余裕がない場合は、返済比率をさらに下げておくと安心です。
ポイント②｜家族構成と将来計画
お子さまの人数と年齢、進学予定(公立か私立か)、老後の住まいの想定など、20年先までの家族の変化を織り込んだ上で借入額を検討しましょう。
ポイント③｜今後のキャリア
共働きが続く前提か、片方が退職予定か、転職・独立の可能性はあるか——収入の安定性は借入額の設計に直結します。
カシワバラ・アシスト 担当者の声
小林 勝之(カシワバラ・アシスト 第1営業部 次長)
ファイナンシャル・プランナー(2級FP技能士)・貸金業務取扱主任者・個人情報取扱主任者
2011年カシワバラ・アシスト入社／返済計画見直しの対応実績多数
「ご相談では『銀行が貸してくれる額まで借りていいですか』というご質問をよくいただきます。審査上の借入可能額と、実際に無理なく返していける額は、分けて考えるようにお伝えしています。お子さまの教育費や将来の収入の変化まで含めて、ご家庭ごとの「安全に返せる額」を一緒に見極めていきます。」
よくある質問（FAQ）
Q. ペアローンで借入額を増やそうと考えていますが、注意点はありますか？
A. ご夫婦お二人の年収を合算できるため借入可能額は増える傾向にありますが、将来どちらかが育休や退職等で収入減となった場合、返済が苦しくなるリスクがあります。今の合算年収ギリギリで組むのではなく、一時的な収入減にも耐えられる「返せる額」を基準にすることをおすすめします。
まとめ：「買ってよかった」と思える物件価格の見極め方
「借りられる額」と「返せる額」の間には、家計の安全マージンがあります。銀行の審査通過額をそのまま基準にせず、家族構成・貯金額・将来計画を含めて、無理のない借入額を見極めることが、長く安心して暮らせる住まい選びの土台になります。
迷ったときは、家計全体を見てくれるファイナンシャル・プランナーに相談することをおすすめします。
※ カシワバラ・アシストでは、住宅ローンの専門金融機関として、お客様の年収・家族構成・将来計画に応じた無理のない借入額のシミュレーションを行っております。「自分たちにいくらまでの物件が向いているか知りたい」という段階から、お気軽にご相談ください。
監修者プロフィール
小林 勝之 カシワバラ・アシスト 第1営業部 次長
【保有資格】
ファイナンシャル・プランナー(2級FP技能士)・貸金業務取扱主任者・個人情報取扱主任者
【経歴】
2011年カシワバラ・アシスト入社。複雑なローン商品の比較検討から、お客様の家計状況に応じた資金計画の作成、審査書類の作成支援、融資実行までの一貫したサポートを多数手がける。詳細なシミュレーションに基づいた提案には定評があり、ライフステージの変化に応じた返済計画の見直しまで幅広く対応する住宅ローンの専門家。
【読者へのメッセージ】
「いくらまで借りられるか」と「いくらまで無理なく返せるか」は、必ずしも同じではありません。ご家庭の生活水準・お子さまの教育予定・老後準備まで含めた家計全体で、安心して返し続けられる借入額を一緒に見極めていきましょう。
